|
1. Wohnungsrechte
Das Grundstück ist am
Wertermittlungsstichtag mit einer beschränkt
persönlichen Dienstbarkeit - unentgeltliches
Wohnungsrecht - zugunsten des Längstlebenden
der Berechtigten belastet. Berechtigte sind die
Ehefrau mit einem Lebensalter von 62 Jahren und der
Ehemann mit einem Lebensalter von 66
Jahren.
Die
Nutzung der Garage und die Mitbenutzung des
Hausgartens sind in das Recht
eingeschlossen.
Die das Wohnungsrecht betreffenden anteiligen
Grundsteuern und Gebäudeversicherungen
werden vom Eigentümer getragen.
Die Erhaltung des wirtschaftlichen Bestands der
dem Wohnungsrecht zugeordneten Räume und
baulichen Anlagen im Umfang der
»gewöhnlichen Unterhaltung«
obliegt den Berechtigten.
Die Berechtigten tragen die durch die Ausnutzung
des Wohnungsrechts verursachten
Nebenkosten.
1.1 Vorbemerkung
Zur Ermittlung der Belastungen durch die
Wohnungsrechte wird der Mietwert (Nettokaltmiete)
der Wohnräume und der von dem Recht sonst
betroffenen baulichen und nicht baulichen Anlagen
zugrundegelegt.
Zur Ermittlung der Wertminderung ist der
Minderertrag auf den Zeitpunkt der Wertermittlung
zu kapitalisieren. Das Wohnungsrecht endet mit dem
Tode der Berechtigten, so dass eine Kapitalisierung
des Mietausfalls als Leibrente erfolgen muss.
Maßgeblich bei der Wahl des zur
Kapitalisierung verwendeten Zinssatzes ist, dass
dem Eigentümer der Zins entgeht - Kapitalzins
-, den er bei Anlage der Mieterträge erhielte.
Da sich aber der entgangene Mietzins aufgrund
dynamischer Marktentwicklung (infolge von
Mietpreisänderungen) verändert, ist
für die Kapitalisierung neben dem
Kapitalzinssatz der anzuwendende Dynamikzinssatz
entsprechend der Mietpreisänderung zu
schätzen.
1.2 Verfahren
Die Ermittlung von Belastungen aufgrund von
Wohnungsrechten erfolgt gelegentlich auch unter der
Bewertung des Mietausfalls als Zeitrente, wobei die
Laufzeit der statistischen Lebenserwartung
gleichgesetzt wird. Diese Vorgehensweise ist jedoch
nicht zu empfehlen. Denn im Unterschied zu den
Zeitrentenbarwertfaktoren berücksichtigen die
Leibrentenbarwertfaktoren in jedem Jahr die
Wahrscheinlichkeit, dass ein Berechtigter das
statistische Endalter überlebt.
Bei mehreren Berechtigten würde dann unter
Zugrundelegung einer Zeitrente lediglich die
Lebenserwartung des Längstlebenden
berücksichtigt
|
Methode:
|
|
|
|
Bestimmung
des Mietwerts der Wohnung
|
|
|
|
Wohnfläche
|
|
49,77
m2
|
|
|
rd.
|
50,00
m2
|
|
monatliche
Nettokaltmiete
|
DM
|
10,00
m2
|
Die Bestimmung der Nettokaltmiete erfolgt nach
Maßgabe des § 2, Abs. 1. Ziff. 2,
Miethöhegesetzes (MHG). Hierin eingeschlossen
ist die Mitbenutzung des Gartens.
Die durch ein Wohnungsrecht entstehende
Wertminderung des Grundstücks ist nicht
einfach dem entgangenen Mietwert der Räume
gleichzusetzen. Die Belastung durch das
Wohnungsrecht erhöht die Risiken des
Eigentümers hinsichtlich künftiger
höherer - als der hier bewerteten -
Ertragsminderung sowie eines Währungsverfalls
und der Unmöglichkeit der Kündigung. Mit
Rücksicht auf diese höheren Risiken ist
der normale Mietwert um einen Zuschlag von 10 %
(Zuschlag nach Bauer/Sprengnetter, OLG Bremen,
Urteil vom 29.11.1967 UB c 5/67) zu
erhöhen.
Die Kosten der »gewöhnlichen
Unterhaltung« des mit dem Wohnungsrecht
belasteten Gebäudeteils tragen die
Berechtigten. Insoweit entsteht dem Eigentümer
ein Wertvorteil aus der Ersparnis anteiliger
Instandhaltungskosten, der im Wertermittlungsfall
mit 5 % der Nettokaltmiete geschätzt wird.
|
Mietwertberechnung:
|
|
|
|
|
Nettokaltmiete
je m2
|
|
DM
|
10,00
|
|
Zuschlag
nach Bauer/Sprengnetter 10 %
|
+
|
DM
|
1,00
|
|
Ersparnis
aus Instandhaltung 5 %
|
-
|
DM
|
0,50
|
|
Mietwert
der Wohnung je m2
|
=
|
DM
|
10,50
|
|
Mietwert
der Garage monatlich
|
|
DM
|
80,00
|
Der Folgeberechnung liegt versicherungsmathematisch
zugrunde, dass es sich um zwei Berechtigte
unterschiedlichen Alters und Geschlechts
handelt.
Die monatlichen Mietausfälle werden als
Rentenrate aufgefasst und zum Barwert
(Bxy) einer verbundenen Leibrente (da an
das Leben von zwei Berechtigten gebunden)
kapitalisiert.
Der Kapitalisierungszinssatz »p« ergibt
sich als dynamischer Kapitalszinsatz:
|
p
|
=
|
k -
s
|
=
|
7
% - 3 % = 4 %
|
|
k
|
=
|
Kapitalzinssatz
|
|
s
|
=
|
jährliche
Mietsteigerungsrate
|
Berechnungsformel:
|
Bxy
|
=
|
(ax(12)
+ ay(12) -
axy(12)) x (R +
U)
|
|
Bxy
|
=
|
Wert eines
Wohnungsrechts auf der Basis von
verbundenen Leben bis zum Tode des
Letztlebenden
|
|
|
|
|
|
ay(12)
|
=
|
Leibrentenbarwertfaktor
einer monatlich vorschüssigen Rente
für eine weibliche Berechtigte im
Alter y
|
|
|
|
|
|
axy(12)
|
=
|
gebundener
Leibrentenbarwertfaktor auf der Basis
verbundener Leben für eine monatl.
vorschüssige Rente für einen
männl. Berechtigten im Alter x und
eine weibliche Berechtigte im Alter
y
|
|
|
|
|
|
R
|
=
|
jährlicher
Betrag des Mietausfalls
|
|
U
|
=
|
jährlicher
Betrag der vom Eigentümer zu
übernehmenden Nebenkosten
|
|
Im
Bewertungsfall ist R:
|
|
|
|
|
|
Wohnfläche
50 m² x je m²
|
|
|
DM
|
10,50
|
|
|
|
|
|
|
|
Mietwert
der Wohnung monatl.
|
|
|
DM
|
525,00
|
|
Mietwert
der Wohnung jährl.
|
|
|
DM
|
6.300,00
|
|
Mietwert
Garage jährl.
|
|
|
DM
|
960,00
|
|
R
|
=
|
|
DM
|
7.260,00
|
|
|
|
|
|
|
|
Im
Bewertungsfall ist U:
|
|
|
|
|
|
Grundsteuer
|
|
|
DM
|
376,00
|
|
Gebäudeversicherung
|
|
|
DM
|
445,00
|
|
|
|
|
DM
|
821,00
|
|
DM
821,00 x 49,77 m²
Wfl.
|
|
111,47
m² Wfl.
|
|
=
|
|
DM
|
366,57
|
|
U
|
=
|
rd.
|
DM
|
365,00
|
|
|
|
|
|
|
Aus
Platzgründen wird von der Kapitalisierung
einer anderen als monatlich vorschüssigen
Zahlungsweise abgesehen, da eventuelle Abweichungen
im Rundungsbereich
liegen.
Berechnung:
|
Bxy
|
=
|
|
|
(9,825
+ 13,355 - 8,698)
x (DM 7 260 + DM 365)
|
|
|
=
|
|
DM
|
110.425,00
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
rd.
|
DM
|
110.000,00
|
Die kapitalisierte Wertminderung (Rentenbarwert)
aufgrund von Wohnungsrechten für die
berechtigten Eheleute beträgt am
Wertermittlungsstichtag rd. DM 110 000,00.
Abschnitt
2: Pflegeverplichtungen
|
