Übersicht

Vorige Seite

4.3 Praxis der Wertermittlung


4.3.1 Die Darstellung der Bodenwertermittlung des Erbbaurechts im Verkehrswertgutachten


Nach der Wertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. § 13, Abs.1, WertV i. V. mit § 15, Abs. 2 und § 21, Abs. 2, WertV).

Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (§13, Abs. 2, WertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefaßt werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche.

Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswerts von dem Bodenrichtwert.

Für fiskalische Vermögen sind die Verkehrswerte von Erbbaurechten nach den Vorschriften der Wertermittlungsrichtlinien (WertR), Abschnitt 5.2.2 (Bodenwert des Erbbaurechts) zu bestimmen.

Eine nach den Vorschriften des § 194 BauGB sachgemäße Wertermittlung hat nach den Maßgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV § 1, Abs. 2) zu erfolgen. Weitere Vorgaben enthält die WertV nicht.

Außerhalb der begrenzten Anwendungsmöglichkeiten der WertR können die Verkehrswerte von Erbbaurechten nur in Anlehnung an die finanzmathematischen Modelle der WertR ermittelt werden.

Bemessungsgrundlage des Verkehrswerts eines Erbbaurechts ist zunächst der Bodenwert ohne Bücksichtigung der Belastung mit dem Erbbaurecht, der aus den Bodenrichtwerten abgeleitet wird.

Der Verkehrswert des Erbbaurechts ist unter Berücksichtigung der sich nach dem Grundbuchinhalt ergebenden Bestimmungen und den Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag zu ermitteln.

Zur Wertermittlung ist der Barwert des Erbbaurechts festzustellen und über einen sachgemäß zu ermittelnden und anzuwendenden Wertfaktor besonders zu gewichten:

• die vertraglich festgelegte Laufzeit des Erbbaurechts
• die Höhe des zu leistenden Erbbauzinses
• die Möglichkeiten zur Anpassung des Erbbauzinses an Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse
• die Gesamtnutzungsdauer der Gebäude im Verhältnis zur Laufzeit des Erbbaurechts
• die vertraglichen Vereinbarungen zum Ablauf des Erbbaurechts - z. B. solche über die Entschädigung nach Ablauf noch nutzbarer Gebäude oder deren Beseitigung
• sonstige den Wert beeinflussende Umstände

Liegt der tatsächlich zu zahlende Erbbauzins unter der marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks, so entsteht nur hierdurch ein Bodenwertanteil des Erbbaurechts.

Der als Bodenwert des Erbbaurechts zu bewertende wirtschaftliche Vorteil des Erbbaurechtsnehmers besteht in der Differenz zwischen der am Wertermittlungsstichtag marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts und des tatsächlich gezahlten Erbbauzinses.

Derartige wirtschaftlichen Vorteile und sich aus dem Erbbaurechtsvertrag ergebende sonstige Auswirkungen beeinflussen den Verkehrswert.

Maßgebliche Auswirkung auf den Verkehrswert haben Vereinbarungen über Möglichkeiten zur Änderung der wirtschaftlichen Grundlagen des Erbbaurechtsvertrags (Anpassung des Erbbauzinses an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse). Auswirkungen können auch vertragliche Einschränkungen über Verfügungen oder Belastungen des Erbbaurechts bewirken.

Hierzu zählen u. a. Bindungen des Erbbauberechtigten bei einer eventuellen Veräußerung oder Beleihung des Erbbaurechts sowie bei Veränderungen der Gebäude, Außenanlagen und der besonderen [Betriebs]-einrichtungen und Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung der Gebäudesachwerte bei Beendigung des Erbbaurechtsvertrags.

Der Wert der auf dem Erbbaurecht am Wertermittlungsstichtag vorhandenen Gebäude ermittelt sich nach den gesetzlichen Regelungen zur Ermittlung von Gebäudesachwerten und Außenanlagen (§§ 21 - 25 WertV) unter Berücksichtigung von Wertminderungen wegen Alters und am Gebäude eventuell bestehender Baumängel und Bauschäden sowie nach den Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags.

Für die Ermittlung des Verkehrswerts sind die am Markt herrschenden Verhältnisse von Angebot und Nachfrage ausschlaggebend, die durch die Anwendung eines sachgemäß zu ermittelnden oder von Gutachterausschuß veröffentlichten Marktanpassungsfaktor Berücksichtigung finden.


Verkehrswertermittlung:


Die Anpassung an die örtlichen Marktverhältnisse zur Verkehrswertermittlung erfolgt durch Zu- oder Abschläge auf die vorläufig ermittelten Werte im Sachwertverfahren.

Im Ertragswertverfahren führt die Ableitung und Anwendung eines angemessenen Liegenschaftszinssatzes zum Verkehrwert.

4.3.2

Darstellung der Bodenwertermittlung des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks im Verkehrswertgutachten

Nach der Wertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. § 13, Abs.1, WertV i. V. mit § 15, Abs. 2 und § 21, Abs. 2, WertV).

Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (§13, Abs. 2, WertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefaßt werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche.

Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswerts von dem Bodenrichtwert.

Für fiskalische Vermögen sind die Verkehrswerte von Erbbaurechten nach den Vorschriften der Wertermittlungsrichtlinien (WertR), Abschnitt 5.2.2 (Bodenwert des Erbbaurechts) zu bestimmen.

Eine nach den Vorschriften des § 194 BauGB sachgemäße Wertermittlung hat nach den Maßgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV § 13) zu erfolgen. Bei Abweichungen wertbeeinflussender Merkmale von Vergleichsgrundstücken oder Bodenrichtwerten vom Zustand des Wertermittlungsobjekts, sind diese durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

Bemessungsgrundlage des Verkehrswerts eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist zunächst der Bodenwert ohne Berücksichtigung der Belastung mit dem Erb-baurecht, der aus den Bodenrichtwerten abgeleitet wird.

Der Verkehrswert des Grundstücks ist unter Berücksichtigung der sich nach dem Grundbuchinhalt ergebenden Bestimmungen und den Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag zu ermitteln.

Zur Wertermittlung ist der Barwert des Erbbaurechts von dem für das unbelastete Grundstück ermittelten Bodenwert abzuziehen. Über einen sachgemäß zu ermittelnden und anzuwendenden Wertfaktor sind dabei besonders zu gewichten:

• die vertraglich festgelegte Laufzeit des Erbbaurechts
• die Höhe des zu leistenden Erbbauzinses
• die Möglichkeiten zur Anpassung des Erbbauzinses an Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse
• die Gesamtnutzungsdauer der Gebäude im Verhältnis zur Laufzeit des Erbbaurechts
• die vertraglichen Vereinbarungen zum Ablauf des Erbbaurechts - z. B. solche über die Entschädigung nach Ablauf noch nutzbarer Gebäude oder deren Beseitigung
• sonstige den Wert beeinflussende Umstände

Liegt der tatsächlich zu zahlende Erbbauzins unter der marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks, so besteht hierin eine besonders zu berücksichtigende Wertminderung des Bodenwerts für die Dauer der Bindung an den Erbbaurechtsvertrag.

Der Bodenwert des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks besteht aus dem Bodenwert des unbelasteten Grundstücks unter Abzug des wirtschaftlichen Nachteils des Erbbaurechtsgebers, der sich aus der Differenz zwischen der am Wertermittlungsstichtag marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts und des tatsächlich gezahlten Erbbauzinses ergibt.

Derartige wirtschaftlichen Nacteile und sich aus dem Erbbaurechtsvertrag ergebende sonstige Auswirkungen beeinflussen den Verkehrswert.

Maßgebliche Auswirkung auf den Verkehrswert haben Vereinbarungen über Möglichkeiten zur Änderung der wirtschaftlichen Grundlagen des Erbbaurechtsvertrags (Anpassung des Erbbauzinses an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse). Auswirkungen können auch vertragliche Rechte über Verfügungen oder Belastungen des Erbbaurechts bewirken.

Hierzu zählen u. a. Verpflichtungen des Eigentümers gegenüber dem Erbbauberechtigten bei Veräußerung oder Beleihung des Erbbaurechts und Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung der Gebäudesachwerte bei Beendigung des Erbbaurechtsvertrags.

Der Wert der auf dem Grundstück am Wertermittlungsstichtag vorhandenen Gebäude ermittelt sich nach den gesetzlichen Verordnungen zur Ermittlung von Gebäudesachwerten und Außenanlagen (§§ 21 - 25 WertV) unter Berücksichtigung von Wertminderungen wegen Alters und am Gebäude eventuell bestehender Baumängel und Bauschäden sowie nach den Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags.

Für die Ermittlung des Verkehrswerts sind die am Markt herrschenden Verhältnisse von Angebot und Nachfrage ausschlaggebend, die durch die Anwendung eines sachgemäß zu ermittelnden oder von Gutachterausschuß veröffentlichten Marktanpassungsfaktor Berücksichtigung finden.

Verkehrswertermittlung:

Die Anpassung an die örtlichen Marktverhältnisse zur Verkehrswertermittlung erfolgt durch Zu- oder Abschläge auf die vorläufig ermittelten Werte im Sachwertverfahren.

Im Ertragswertverfahren führt die Ableitung und Anwendung eines angemessenen Liegenschaftszinssatzes zum Verkehrwert.