Vom Lehn zum Erbbaurecht: Teil I


3.1 Lehn


3.1.1 Historie

Sprachlich ist das Wort "Lehn" mit "Leihen" verbunden. Es bedeutet also soviel wie eine "geliehene Sache".

Das Gegenteil zum Lehn bildet das freie uneingeschränkte Eigentum (Allodialgut, verkäufliches und vererbliches Eigentum). Das Lehnswesen ist aus der Verschmelzung zweier Rechtsinstitute entstanden, des Benefizialwesens und der Vasallität, die hauptsächlich germanischen Ursprungs waren. Beide Institute werden nachfolgend erläutert.


3.1.2 Entstehung


6. und 7. Jahrh.

Das fränkische Reich der Merowingerzeit befand sich aufgrund der Erbkriege unter den Herrschenden zeitweise in nahezu anarchischen Zuständen. Ursprünglich gedacht zum Schutz gegen Gewalt und zur Sicherung des Unterhalts verdingten sich wehrfähige Männer gegenüber ihren "Herren" zu Kriegsdiensten und zur Übernahme sonstiger Pflichten.

Die mit vassus, vasallus (Vasallen) bezeichneten, Gefolgsmänner erklärten ihre "Kommendation" in der Form eines Geschäfts von Angebot und Annahme. Die Kommendation - die Unterwerfung des Vasallen in den Schutz und die Gewalt eines anderen - erfolgte durch einen besonderen Akt, bei dem sich der Kommendierende übergab, indem er seine zusammengelegten Hände in die offenen Hände des Herrn legte.

Die Erklärung einer Kommendation, gefunden in
"Was ist das Lehnswesen", Ganshof, Francois Louis, (Quellen: 6.2.2)
ist hier wegen ihrer besonderen Bedeutung vollständig zitiert:

"Wer sich in die Gewalt eines anderen kommendiert."

"An den großmütigen Herrn..., ich ....
Da es allen wohl bekannt ist, daß es mir an Nahrung und an Kleidung fehlt, habe ich mich bittend an Euer Erbarmen gewandt und habe frei beschlossen, mich in Eure Munt zu begeben oder zu kommendieren. Und das habe ich getan; es soll so sein, daß Ihr mir mit Speise und Kleidung helft und mich unterhaltet, und zwar in dem Maße, wie ich Euch dienen und mir damit Eure Hilfe verdienen kann. Bis zu meinem Tode muß ich Euch dienen und gehorchen, so wie ich es als freier Mann vermag, und zeit meines Lebens werde ich mich Eurer Gewalt und Munt nicht entziehen können, sondern ich werde, solange ich lebe, unter Eurer Gewalt und Eurem Schutz bleiben. Und so kamen wir überein, daß der von uns beiden, der sich diesen Abmachungen entziehen wollte, seinem Vertragspartner soundsoviel Solidi zahlen muß und daß die Vereinbarung selber in Kraft bleibt. Daher schien es angebracht, daß die Parteien zwei Urkunden gleichen Inhalts verfaßten und bestätigen.
Und so taten sie."

Danach waren die "Vertragspartner" sich gegenseitig einerseits zu Dienst und Gehorsam und andererseits zu Unterhalt und Schutz verpflichtet.

Die Erfüllung des Unterhalts erfolgte häufig durch die Überlassung von Ackerland, als "Leihe" bezeichnet. Für eine Leihe fand sich bald die Bezeichnung benefizium "Wohltat" weil von dem Beliehenen für die Nutzung des fremden Ackers in der Regel kein Zins verlangt wurde.

Unter den karolingischen Herrschern vereinigten sich die Institutionen Benefizium und Vasallität in der Weise, daß die Dauer der Gewährung eines Benefiziums stets an das Leben des Herrn oder des Vasallen gebunden war (Quellen: Ganshof, a. a. O. 6.2.2).

Maßgeblich beeinflußt von den ständigen kämpferischen Auseinandersetzungen erfolgten Vergaben von Benefizien an Krieger, was Ende des 7. Jahrh. zu einer Landknappheit führte.


8. Jahrh.


Durch Karl Martell, fränkischer Herzog, (688 - 741) und seine Söhne Pippin, König der Franken, (715 - 768) und Karlmann (711 - 754) erfolgten - nach der Verteilung der Krongüter - umfassende Einziehungen (Säkularisierungen) von Kirchengütern zu Landverleihungen an berechtigte Vasallen, die in großem Stil vorgenommen und systematisch geregelt wurden (Quellen: Nack, a. a. O. 6.2.8).

Da das Kirchengut unveräußerlich war, konnte den Empfängern solchen Grundbesitzes nur ein Leihrecht eingeräumt werden, wie es entsprechend den fränkischen Konzilen Vereinbarung zwischen der Kirche und den weltlichen Herren fand.

Es war u. a. auch Inhalt solcher Regelungen, daß nach dem Tode die Berechtigung auf eine Übertragung des Guts ein das Benefizium eines anderen Vasallen zu geben der gleichfalls in Kriegsdiensten des Herrn stand.
So entstand das mittelalterliche Lehn durch Verbindung von Benefizialwesen und Vasallität.

"Die Treuepflicht, seither Zentralbegriff des Lehnswesens, bindet Gefolgsmann und Herrn. Die Landleihen sollten beim Tod des Belehnten wieder an den Lehnsherrn zurückfallen"
(Quellen: Pleticha, a. a. O. 6.2.11 S. 356).

Mit der Kommendation verband sich häufiger ein Treueid, dessen Verletzung einer Todsünde entsprechend Ahndung fand.

Das Verbot zum Verlassen des Herrn ohne dessen Zustimmung konnte nur aus begrenzten Gründen gebrochen werden, wozu Angriffe auf Leib und Leben des Vasallen, Schändung oder Verführung dessen Frau oder Tochter, Angriff mit erhobener Waffe und Vernachlässigung der Schutzpflicht zählten (Quellen: Ganshof, a. a. O. 6.2.2).


9. Jahrh.

Durch Aufbau des mittelalterlichen Staatssystems entstand unter Karl dem Großen, mit den Pfalzen als Königsgütern, eine neue Raumordnung. Die Ansiedlungen von königlichen Pfalzen und Burgen außerhalb der bischöflichen Sitze führten später zu einer Trennung von Kirchengut und Königsgut sowie zur Rückgabe konfiszierter Kirchengüter, bzw. zu der Verpflichtung des Vasallen (Benefiziars), an die Kirche als Grundeigentümerin einen geringen Anerkennungszins zu entrichten.

In der Geschichtsliteratur ist die Auffassung verbreitet, daß die Erblichkeit von Benefizien außer für Höhergestellte etwa ab Mitte des 9. Jahrh. zur Gewohnheit wurde. Maßgeblich für diese Auffassung ist das Kapitular (königliche Satzung) Karls des Kahlen (823 - 877) von Quierzy und die von ihm angeblich verfügte Erblichkeit der Benefizien.

Folgende Zitate widerlegen diese Auffassung:

"Es kam auch vor, daß im Text des Kapitulars selbst ausdrücklich auf den zeitlich begrenzten Charakter bestimmter "Verordnungen" hingewiesen wurde. Das eindeutige Beispiel hierfür bietet ein berühmtes westfränkisches Kapitular, das von Quierzy, das Karl der Kahle im Juni 877 bekanntgab. Die Gültigkeit der darin enthaltenen Bestimmungen sollte auf die Dauer von Karls des Kahlen Italienzug begrenzt sein. Nur für die Dauer dieses Italienzugs wurde z. B. festgelegt, daß bei Ableben eines Grafen oder Vasallen einer seiner Söhne die Grafschaft oder Benefizium erhalten sollte" (Quellen: Ganshof, a. a. O., 6.2.3 - S. 138).

"Am Ende des 9. Jahrh. hatte der Vasall an seinem Benefizium immer noch lediglich die Rechte eines Nutznießers. Der Eintritt in die Vasallität ist also die notwendige Voraussetzung für die Bewilligung eines Benefiziums" (Quellen: Ganshof, a. a. O., 6.2.2 - S. 62).

Zwischen Vasallität und Benefizium bestand eine rechtliche Verbindung, die mit dem Tode des Herrn oder dem Tode des Vasallen endete und immer zur Ungültigkeit des Benefiziums führte. Diese bestand insbesondere hinsichtlich der Pflichterfüllung und führte zur Einziehung des Benefiziums für den Fall, daß der Vasall seinen Pflichten gar nicht oder nur mangelhaft nachkam.

Karl der Kahle hat durch seine Anweisungen von Quierzy lediglich quasioffiziell festgestellt, daß im besonderen Fall die herrschenden Gewohnheiten erblich sein sollen (Quellen: Ganshof, a. a. O., 6.2.3).

In Abhängigkeit von Stand und Herkunft und durch den Ausbau einer Stellung als "Dienstmann" erhielten vornehmlich höher gestellte Königsvasallen das besondere Recht zur Übertragung von Amt und Benefizium auf ihre Söhne. Auch im Kommendationsvertrag erfolgten gelegentlich Regelungen für den Todesfall, bezüglich einer Neuvergabe des Benefiziums an die Söhne - eine faktische Erbfolge.

Grundsätzlich blieb jedoch auch bei der Übertragung des Benefiziums unabdingbare Voraussetzung, daß der Empfänger des Benefiziums sich gegenüber dem Herrn kommendierte.

Nicht selten aber wurden hervorragende Dienste von Vasallen besonders belohnt und gewährte Benefizien in ein Allod (Eigentum) verwandelt.

"Diese quasi Landschenkungen belasteten vor allem die Krone; ihre Vasallen gaben einen Teil des ihnen anvertrauten Landes an ihre Dienstleute weiter, so daß ein kompliziertes System von weitergeliehenem Land entstand" (Quellen: Pleticha, a. a. O., 6.2.11 - S. 69).

Zur "Landvermehrung" durch Rodung erfolgten Ansiedlungen und die Überlassung der Flächen zur Bewirtschaftung, wobei den Siedlern "bessere" Siedelrechte oder Abgabenbegünstigungen gewährt wurden.

Das Ende des 9. Jahrh. führte zu tiefgreifenden Veränderungen aufgrund der Weitergabe von Rechten an Benefizien an Untervasallen. Eine neue Form mehrfacher Vasallenbindung - sog. Doppelvasallität - gestattet dem Vasallen, mehreren Herren gleichzeitig zu dienen und somit auch mehrfach Benefizien zu empfangen.

Das Bestreben, ein dauerndes Erbrecht für das erhaltenen Benefizium zu erlangen, und das Bemühen, weitere Benefizien zu erhalten, führte zu einer starken Abweichung von den Grundlagen der Kommendation und zu einer Abschwächung der gewohnten Bindung der Vasallen gegenüber den Dienstherren.


10. bis 12. Jahrh.


Die Auflösung der ehemals strengen Regeln der Verknüpfung zwischen Benefizium und Vasallität führte zu grundlegenden Veränderungen des Staatswesens. Die Bindungen der Territorialfürsten an den König verhinderten die völlige Auflösung des Staatsgefüges. Obwohl weitgehend unabhängig, verbanden sich die Grafen und Herzöge als Vasallen ihrem König, von dem sie ihre Grafschaft oder Herzogtum "zu Lehen" erhielten (Quellen: Ganshof, a. a. O. 6.2.2 ).

Eine Treueverpflichtung als Grundlage des Lehns, wie sie der Kommendation entsprach, bestand jedoch in dieser Form nicht mehr.

"Die Macht der Lehnsträger, die selbst wieder eine große Zahl von Vasallen hatten, wuchs immer stärker und wandelte das alte Reich aus einem Untertanenverband in einen Lehensstaat."
(Quellen: Nack, a. a. O. 6.2.8 - S. 310)

Durch Verteilung der Flächen ehemaligen Königsguts, bildeten die Herrschenden klein- und mittelräumige Territorien, die zu einer vollständigen Erneuerung der Raumordnung führten (Quellen: Bosl, a. a. O. 6.2.1 ).

Durch die Feudalisierung des Reiches (Wormser Konkordat von 1122) erlangten die Benefizien eine weitere Bedeutung. Kirche und Landesherrscher begründeten Investituren für Ämter, Zölle und Gebietsherrschaften.

Nach Kauf, Tausch, Belehnung mit Kirchenlehn und Erbschaften wurde der Streubesitz um Burgen und Pfalzen mit Vogtei- und Gerichtsrechten belegt, um sie schließlich als großräumige Verwaltungsbereiche miteinander zu Reichsländern zu verbinden (Quellen: Meyers Enzyklopädisches Lexikon, a. a. O. 6.2.6 ).


13. Jahrh.


Das ehemalige fränkische Reich entwickelte sich uneinheitlich. Im heutigen Frankreich gewannen die aus den Benefizien entstandenen Lehen keine besondere Bedeutung. Dagegen erhielten die politischen Strukturen des heutigen Deutschland durch die Fortentwicklung der Benefizien zum Lehn eine besondere Prägung.

Der feudale mittelalterliche Lehnsstaat fand seine Rechtsordnung in einer Vielzahl von den Landesherrschern erlassenen partikularen Lehnsrechten, die in Rechtsspiegeln (Sachsenspiegel, Schwabenbenspiegel) teilweise erfaßt waren.

"Im ganzen bildete das Lehnsrecht eine in sich geschlossene Ordnung, in der die Rechtstechnik des Mittelalters ihren Gipfelpunkt erreichte" (H. Mitteis, in Brockhaus- Enzyklopädie, Mannheim, 1988).

Im Gegensatz zu den in den Kapitularien niedergelegten Anordnungen der Hausmeier, die bald darauf Könige waren, sind die Grundlagen des Lehnsrechts in den Rechtsspiegeln des Mittelalters wenig nachvollziehbar erfaßt. Diese Tatsache deutet darauf hin, daß sich die Regeln der Belehnung an den territorialen Bedürfnissen orientierten.

Die maßgeblichen rechtlichen Grundlagen der Belehnung wurden später der Lehnsvertrag - die Abmachung zwischen Lehnsherren und Lehnsleuten - und der Lehnsbrief, der von dem Belehnungsakt Zeugnis abgab. Die ausgegebenen Lehn wurde in einem Lehnsbuch registriert (Quellen: Meyers Enzyklopädisches Lexikon, a. a. O. 6.2.6).

Zunächst, wie bei der Gewährung eines Benefiziums war ein vasallitischer Vertrag die Grundlage für die Hergabe eines Lehns, der mit einem Treueversprechen verbunden und durch Eidesleistung zu bekräftigen war. Der Vollzug dieser Rechtsakte erfolgte größtenteils mündlich (Quellen: Ganshof, a. a. O. 6.2.2).

Inhaltlich regelten die vasallitischen Verträge die übliche Gegenleistung von Waffendiensten bei Angriff oder Verteidigung sowie von zeit- und räumlichen Begrenzungen. Leistungen in Geld oder Sachen wurden zunächst weniger vereinbart.

Soweit die Gewährung des Benefiziums immer mit persönlicher Verpflichtung des Vasallen verbunden war, bestand gegenüber der Hergabe des Lehns der erhebliche Unterschied, daß dem Vasallen einseitig die Aufgabe des Lehns und der damit verbundenen Treueverpflichtung gestattet war.

Die Lehnsobjekte bestanden meist aus Ländereien von unterschiedlicher Ausdehnung und konnten neben Grund und Boden auch Gebäude einbeziehen. Darüberhinaus waren Ämter und Würden Gegenstand von Belehnungen sowie Herrschaftsgewalten oder Berechtigungen zur Vergabe von Unterlehn, Erhebung von Gebühren und Zöllen etc. verbunden mit der Belehnung eines Gebiets oder einer kleineren Länderei.

Ein Lehn dieser Art war regelmäßig mit der Verpflichtung auf Zahlung einer Rente an versehen. Für diese sogenannten "Kammerlehn" wurde gelegentlich auch der Begriff "Rentenlehn" verwandt (Quellen: Ganshof, a. a. O. 6.2.2).

Mit der Zeit entstand als weiterer Rechtstypus das "Pfandlehn", welches mit Zustimmung des Lehnsherrn gegenüber einem Gläubiger als Pfand für Schulden des Vasallen diente. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Vasallen erfolgte die Tilgung der Schulden durch den Lehnsherrn, der das Lehn darauf zurück erhielt. Diese Praxis läßt darauf schließen, daß dem Lehn eigentumsähnliche Eigenschaften zugeschrieben waren.

Bestanden dagegen politische Hintergründe oder Erfordernisse zur Beschaffung von Geld, war es durchaus nicht ungewöhnlich, an einem Allod (Eigentum) bestehende Rechte durch Übertragung aufzugeben und den Besitz wieder als Lehn zurück zu empfangen (Quellen: Ganshof, a. a. O. 6.2.2).

Zusammen mit der "Investitur", der Belehnung, und der Ableistung des Treueides erfolgte die Übergabe eines Gegenstandssymbols, welches aus Gebrauchsgegenständen, aber auch z. B. einer Handvoll Erde bestehen konnte. Die Ausstellung einer Urkunde über die Investitur Lehnsbrief war seltenerer Gebrauch.

Zum Verfügungsrecht über das Lehn:

"Der Vasall hatte ursprünglich nur das Recht des Nießbrauchs am Lehen, d. h. die Erträge aus dem Lehen gehörten ihm. Er durfte das Lehen in seiner Substanz nicht verändern, er durfte es weder aufteilen noch verschlechtern, d. h. seinen Wert vermindern, oder es veräußern - mit einem Wort, ein Verfügungsrecht stand ihm nicht zu. Abgesehen von dem Verbot der Lehnsverschlechterung, das im allgemeinen seine Geltung behielt, gelang es dem Vasallen im Laufe der folgenden Periode, sein Recht am Lehen von fast allen Beschränkungen zu befreien" (Quellen: Ganshof, a.a. O. 6.2.2. - S. 143).

Durch das Recht der männlicher Nachkommen des Vasallen auf Investitur, entstand in der Art eines dinglichen Rechts faktisch ein Erbrecht. Die Erhebung einer Erbgebühr durch den Lehnsherrn - bis zur Höhe eines Jahresertrags - war nicht unüblich. Eine gleichzeitige Erbfolge und Investitur mehrerer männlicher Nachkommen war möglich, wobei die Unteilbarkeit des Lehns zu erhalten war.

"...der Sachsenspiegel behandelt diese Kollektivbelehnung als Belehnung zur gesamten Hand" (Quellen: Ganshoff a.a.O. 6.2.2 - S. 153).

Waren Frauen von einer Belehnung grundsätzlich ausgenommen, so wurden Regelungen der Erbfolge zu Gunsten minderjähriger Nachkommen und hinterbliebener Frauen bei Vereinbarungen über die Vasallenpflichten möglich. Ebenso setzen sich Rechte durch, die zu einer Unterbelehnung führten, die Zustimmung des Lehnsherrn nur noch bedingt bedurften.

Im Laufe der Zeit veränderten sich die Gewohnheiten, so daß den Vasallen Ansprüche auf Entschädigung bei Rückgabe des Lehns erwuchsen, bis hin zu einem größeren Verfügungsrecht als es dem Lehnsherrn zustand. Dessen Rechte reduzierten sich außer der Ein- willigung bei Besitzwechsel unter Lebenden auf ein "Vorkaufsrecht" reduzierten.

Durch eine fortschreitende Verdinglichung des Lehns trat die vasallistische Bindung in den Hintergrund und der Status des Vasallen bestimmte sich mehr nach den Rechten am Besitz eines Lehns.


14. Jahrh. und folgende


Das Lehn verlor an Bedeutung mit dem Fortfall der aus Vasallen rekrutierten Ritterheere und der gefestigen territorialen Herrschaftsverhältnisse, aus denen in Deutschland Länder der Neuzeit, wie Preußen, Bayern, Österreich etc. entstanden.

De jure bestanden die Lehn weiterhin. Tatsächlich entsprach deren Behandlung jedoch derjenigen von Grundstücken, deren Besitzwechsel besonderer Rechtsakte bedurfte und unter Erhebung von "Mutationsgebühren" vollzogen wurde.

Mit dem Ausgang des Mittelalters verloren die Lehn gänzlich an Bedeutung. Im 18. und 19. Jahrh. wurden die Lehn auch rechtlich allodifiziert, das Eigentum der Lehnsherren wurde vollends aufgehoben.

Exkurs:

Die Entstehung des Lehnsrechts während des 6. und 7. Jahrh. begründete sich im wesentlichen auf dinglichen (Benefizium) und persönlichen (Vasallität) Elementen, die sich in einem zeitgemäßen Sachen- und Personenrecht widerspiegeln. Ebenso lassen sich die heutigen Rechtsbegriffe der Auflassung, des Grundbuches und des Grundbuchauszuges durchaus mit den begrifflichen Bestimmungen des Lehnsvertrages, des Lehnsbuches und des Lehnsbriefes vergleichen.


3.2. Erbbaurecht


3.2.1 Historie


Durch die sprachliche Verbindung der Begriffe "Bauen" und "Erben" entstand der einheitliche Rechtsbegriff "Erbbaurecht".

In der Definition seiner Verwendung ersetzt das Erbbaurecht die im deutschen Mittelalter entstandenen Lehn. Es begründet das vererbliche und veräußerliche, befristete oder unbefristete Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben.

Der Begriff "Erbbaurecht" ist im BGB erstmals verwandt worden.


3.2.2 Entstehung


Mit der Verkündung des "Deutschen Bürgerlichen Gesetzbuches" (Bürgerliches Gesetzbuch) und dessen Inkrafttreten zum 1.1.1900 erhielt das Erbbaurecht mit den §§ 1012 bis 1017 Gesetzesnorm.

Die Grundlagen dieses Bürgerlichen Gesetzbuches waren Gesetze und Rechtsprechung der bis zur Gründung des Deutschen Reiches im Jahre 1871 bestehenden deutschen Länder.

Die wesentlichen dem BGB vorweggehenden Rechtsinstitute ergaben sich aus dem französichen Recht "code civil" und aus den Aufzeichnungen der Satzungen und des Gewohnheitsrechts.

Eine besondere Bedeutung kommt dabei den Gewohnheitsrechten zu, die aus den Lehnrechtsbüchern des "Sachsenspiegels" (mittelalterliches Rechtsbuch, entstanden 1198 - 1235) zusammen mit den Kapitularien (Satzungen der fränkischen Könige) in das sogenannte "Kleine Kaiserrecht", 14. Jahrh., Eingang fanden


Weitere Bedeutung hatten die Partikulargesetze, wie z. B. das kursächsische Lehnsmandat von 1764, preußisches allgemeines Landrecht von 1794, das altenburgische Lehnsedikt von 1795, das badische Edikt von 1807 und das bayrische Lehnsedikt von 1808 (Quellen: Meyers Konversations-Lexikon, a. a. O. 6.2.5).

Bodenpolitische Grundlagen der Versorgung großer Bevölkungskreise mit Wohnraum bestanden nicht. Der Grundbesitz befand sich zu Anfang des 19. Jahrh. - aufgrund Erwerb oder Enteignung - überwiegend im Eigentum des Staates und der Städte und wurde Bauwilligen als sog. "städtische Bauleihe" - meist unentgeltlich - überlassen.

Eine Änderung der bisherigen Bodennutzung und der Eigentumsverhältnisse entstand unter dem Aspekt der Kapitalbildung. Unter Ablösung der bisherigen unentgeltlichen Bodennutzung wurden so, insbesondere in den Städten, wertvolle Baugrundstücke in Privateigentum überführt (Quellen: Meyers Konversations-Lexikon, a. a. O. 6.2.5).

"Die städtische Bauleihe, die bereits bei der Rezeption des römischen Rechts mit diesem Rechtsinstitut vermischt worden war und dadurch schon viel von ihrem Ursprungscharakter verloren hatte, trat ganz in den Hintergrund. Es war Sache des Bauherrn, sich ein Baugrundstück zu verschaffen" (Quellen: Ingenstau, a. a. O. 6.2.4 - S. 19)

Damit verlor die städtische Bauleihe gänzlich an Bedeutung. Die Vorarbeiten zum BGB führten wohl zu der Annahme, daß sich die Rechtsform der Bauleihe zur Bodennutzung nicht durchgesetzt hatte. Die dürftige und lückenhafte Regelung der Erbbaurechte in nur sechs Paragraphen des BGB zeigt, daß das Erbbaurecht lediglich wegen nicht aufgehobener Erlasse und Anordnungen nicht abgeschafft, ihm aber keine praktische Bedeutung mehr beigemessen wurde (Quellen: Ingenstau, a. a. O. 6.2.4).


Die Erneuerung der in Deutschland über Jahrhunderte gebräuchlichen Rechte zur Nutzung fremder Grundstücke nahm sich sehr bescheiden aus und rechtfertigt die vollständige Widergabe des gesamten Gesetzestextes an dieser Stelle.

"Bürgerliches Gesetzbuch, Drittes Buch. Sachenrecht"

Vierter Abschnitt. Erbbaurecht :

§ 1012. Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.

§ 1013. Das Erbbaurecht kann auf die Benutzung eines für das Bauwerk nicht erforderlichen Teiles des Grundstücks erstreckt werden, wenn sie für die Benutzung des Bauwerks Vorteil bietet.

§ 1014. Die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, ist unzulässig.

§ 1015. Die zur Bestellung des Erbbaurechts nach § 873 erforderliche Einigung des Eigentümers und des Erwerbers muß bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Grundbuchamt erklärt werden.

§ 1016. Das Erbbaurecht erlischt nicht dadurch, daß das Bauwerk untergeht.

§ 1017.
(1) Für das Erbbaurecht gelten die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften.
(2) Die für den Erwerb des Eigentums und die Ansprüche aus dem Eigentum geltenden Vorschriften finden auf das Erbbaurecht entsprechende Anwendung (BGB).

Damit wird deutlich, daß mit der Schaffung des BGB eine der Bedeutung des Erbbaurechts entsprechende gesetzliche Regelung völlig verkannt und vernachlässigt worden war.

Bei dem deutschen Erbbaurecht des BGB handelte es sich weitgehend um Benutzungsrecht, welches das "Haben" eines Bauwerks auf einem fremden Grundstück erlaubte.


Dringend notwendige Regelungen hinsichtlich des Erbbauzinses, der Dauer des Erbbaurechts und dem Schicksal der Gebäude bei Beendigung des Erbbaurechts enthielten die Bestimmungen des BGB nicht.

Die nur unzulänglichen Regelungen der Erbbaurechte des BGB verunsicherten Grundstückseigentümer und Bauwillige gleichermaßen. Lediglich in Einzelfällen kamen Erbbaurechtsverträge zur Errichtung von Wohnungen meist auf fiskalischem Grundbesitz zustande.

z. B.:
Charlottenburger Vertrag:
Erbbauvertrag zwischen der Stadt Charlottenburg und der Volkshotel-Aktiengesellschaft "Ledigenheim" vom 2.11.1906. (Quellen: Pesl, a. a. O. 6.2.10 - S. 70)

In so vereinbarten Erbbaurechtsverträgen wurden hinsichtlich des Erbbauzinses Regelungen getroffen, die sich überwiegend an den jeweiligen Werten des Grundstücks orientierten. Die Berechnung der Höhe des Erbbauzinses erfolgte uneinheitlich zwischen 2½ und 4 %. Nicht unüblich waren Erbbauzinsvereinbarungen in Geld je m² Bodenfläche, periodische Zahlungsweise und Veränderungen des Erbbauzinses in bestimmten Zeitabschnitten.

Entschädigungen für vom Erbbaunehmer errichtete Gebäude, bei Beendigung des Rechts oder bei Eintritt vertraglicher Auflösungsbestimmungen, waren in der Regel nicht vereinbart oder sogar ausdrücklich ausgeschlossen.

Die dürftigen rechtlichen Regelungen führten in den wenigen Fällen der Begründung von Erbbaurechten zu vertraglichen Vereinbarungen, wie Veräußerungsverboten oder Berechtigungen der Grundeigentümer zur Aufhebung von Erbbaurechtsverträgen u. ä., die einer allgemeinen Anwendung des Erbbaurechts entgegenstanden.

Ein maßgebliches Hindernis in der Anwendung des deutschen Erbbaurechts nach den §§ 1012 bis 1017 des Bürgerlichen Gesetzbuches bestand in der Inanspruchnahme von Finanzierungsmitteln.

Die Erlangung von Baudarlehn oder Hypotheken war nahezu ausgeschlossen, da erheblichen Bedenken in die ausreichende Sicherheit lediglich des Benutzungsrechts bestanden.

Nur soweit (fiskalische) Darlehnsgeber als Grundeigentümer selbst am Erbbaurecht beteiligt waren oder der Eigentümer bei der Gestellung von Sicherheiten mitwirkte, war das erforderliche Baukapital darstellbar. (Quellen: Pesl, a. a. O. 6.2.10)

Schon bald wurde erkennbar, daß die gesetzlichen Grundlagen des BGB nicht ausreichten, um den Bedürfnissen der Ausgeber von Erbbaurechten und deren Inhaber sowie den Anforderungen der Gerichte zu entsprechen.

Die wirtschaftlichen Grundlagen und das soziale Gefüge Anfang des 20. Jahrh. forderten daher entsprechende gesetzliche Maßnahmen zur Bereitstellung von Boden zur Wohnraumschaffung. Es galt gleichzeitig, den Kleinwohnungsbau zu fördern und Bodenspekulation zu verhindern.

Bereits kurz nach dem Inkrafttreten des BGB erkannten die deutschen Bodenreformer (besonders ist zu verweisen auf Adolf Damaschke, Sozialpolitiker und Nationalökonom, 1865 - 1935) die Reformbedürftigkeit des Erbbaurechts.

Bei der Abfassung dieser Gesetze wurde deutlich auf frühere Inhalte der römischen Superfizies Bezug genommen.

"Begründet wird die Superfizies durch Verleihung seitens des Grundstückseigentümers, durch Vertrag oder durch letztwillige Verfügung, dann durch richterlichen Spruch und durch Ersitzung. Die Beendigung des Rechts erfolgte durch Aufgabe seitens des Superfiziars und durch Verjährung. Verschlechterte sich der Boden oder ging das Haus durch Erdbeben oder Feuer unter, so erlosch das Recht noch nicht, sondern die Gebäude mußten neu errichtet werden.
Da der Superfiziar die Gebäude errichtet hatte, so stand es ihm an sich auch frei, diese wieder abzubrechen: wenn nicht die Gebäude vertragsgemäß für die Zinsleistung haften mußten. Hatte der Grundstückseigentümer die Gebäude errichtet und diese dem Superfiziar mit dem Rechte der Superfizies verliehen, so hatte der Superfiziar nicht das Recht, die Gebäude abzubrechen oder absichtlich zu verschlechtern. - Das Recht der Superfizies war veräußerlich und vererblich und konnte auch verpfändet und mit Dienstbarkeiten, Reallasten und anderen Rechten belastet werden. Als Entschädigung für die Benutzung des fremden Bodens hatte der Superfiziar eine jährliche Abgabe (solarium, pensio) an den Grundstückseigentümer zu bezahlen; jedoch war der Zins durchaus nicht wesentlich, aber fast immer vorhanden.
Nach Degenkolb (Degenkolb: Platzrecht und Miete, 1868 in Pesl, "Das Erbbaurecht") hatte er nicht bloß den Sinn eines Nutzungsäquivalentes, sondern auch den einer Nutzungsgebühr.
Paulus (Paulus: n. n. b. in Pesl, "Das Erbbaurecht") nimmt daher die Verpflichtung der Zinsleistung geradezu in die Begriffsbestimmung des Superfiziars auf.
Die auf dem Grundstücke ruhenden Lasten hatte immer der Superfiziar zu tragen." (Quellen: Pesl, a. a. O. 6.2.10 - S. 8)

Ganz im Gegensatz zu der mittelalterlichen Auffassung, daß Häuser und Gebäude "fahrender Haabe" zugerechnet wurden, sollten die Rechtsgrundsätze der Superfizies, die insbesondere aus Steinen errichtete Häuser und Gebäude mit dem Grundstück verbanden, in den neuen Rechtsgrundlagen entsprechend Berücksichtigung finden.

Mit der Verkündung der "Verordnung über das Erbbaurecht" vom 15.1.1919 trat diese an die Stelle der §§ 1012 bis 1017 BGB.

Die Verordnung trat am 22.1.1919 in Kraft und bildet noch heute die gesetzliche Grundlage. Die Verordnung über die Erbbaurechte wurde zuletzt geändert durch Art 2, § 1 Gesetz vom 21.9.1994 (BGBl I 2457)

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben.

Das Erbbaurecht ist ein beschränktes dingliches Recht an einem fremden Grundstück und zugleich ein grundstücksgleiches Recht, das grundsätzlich wie ein Grundstück behandelt wird.
(Quellen: Palandt, a.a.O., 6.3.1.1 - S. 1180)

"Die Bestellung des Erbbaurechts bedarf der notariellen Beurkundung, sie erfolgt durch formlose Einigung und Eintragung an erster Rangstelle in das Grundbuch des belasteten Grundstücks".

"Für die Überlassung des Erbbaurechts übernimmt der Erbbauberechtigte in der Regel ein Entgelt in wiederkehrender Leistung - Erbbauzins -, das durch eine auf dem Erbbaurecht ruhende Reallast abgesichert werden kann. Diese wird in das für das Erbbaurecht angelegte besondere Grundbuch - Erbbaugrundbuch - eingetragen" (Quellen: Meyers Enzyklopädische Lexikon, a. a. O. 6.2.6 - S. 56).

Die Bestellung eines Erbbaurechts erfolgt für immer oder auf Zeit (üblicherweise 30 bis 99 Jahre). Ein auf dem Grundstück errichtetes Gebäude gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Das Erbbaurecht erlischt durch Zeitablauf. Der Grundstückseigentümer hat für bei Zeitablauf auf dem Erbbaurecht vorhandene Gebäude an den Erbbaunehmer eine Entschädigung zu leisten (Quellen: Sprengnetter, a. a. O. 6.2.12).

Exkurs:

Die Verordnung über das Erbbaurecht vom 15.1.1919 (ErbbRVO) besteht aus 39 Einzelverordnungen. Sie regelt umfassend in einzelnen Abschnitten:

Begriff und Inhalt des Erbbaurechts

Grundbuchvorschriften

Beleihung

Feuerversichrung und Zwangsversteigerung

Beendigung, Erneuerung und Heimfall

Die §§ 1012 bis 1017 BGB haben weiterhin Bestand für solche Erbbaurechte, die vor dem 22.1.1919 begründet wurden.