Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung

Beachtung von gesetzlichen Regelungen bei der Festellung von Leerstandskosten zu deren Berücksichtigung in der Verkehrswertermittlung.
Zugleich Replik zu Kranich: "Leerstandskosten in der Verkehrswertermittlung", WFA 1/2002, 24.


Grundstückseigentümer und Vermieter haben häufig mit erheblichen Einbußen zu rechnen, die sich aus einer vollständigen oder teilweisen Nichtvermietung ihrer Immobilie ergeben. Untersuchungen der Gründe und Umstände dieser mitunter langandauernden Leerstände haben zu der Feststellung unterschiedlicher Ursachen geführt:

So führen in strukturschwachen Regionen oder Stadtteilen Abwanderungen zu Leerständen bei Wohnungen, insbesondere in Bereichen, deren Wohnqualität durch infrastrukturelle Veränderungen gelitten hat, z. B. durch die Schließung und Beschränkung öffentlicher Einrichtungen oder des Personennahverkehrs. Im gewerblichen Vermietungssektor ist die betriebsbedingte Aufgabe gemieteter Objekte häufig Ursache für Leerstände, u. a. infolge Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Oftmals ist auch einfach der Standort für die Unvermietbarkeit maßgebend, wenn z. B. die Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten wegbricht durch Verlagerung der Kaufkraft in ein attraktiveres Umfeld oder aufgrund Ansiedlung großflächiger Einkaufszentren in der näheren Umgebung.

Die von Leerständen betroffenen Eigentümer und Vermieter haben somit erhebliche Mietausfälle und finanzielle Einbußen zu verkraften. Dieser Situation stehen sie oftmals hilflos gegenüber, zumal wenn aufgrund fehlender Nachfrage und trotz drastisch reduzierter Mietpreise nur geringe Vermietungschancen bestehen. Dabei vergrößern sich die wirtschaftlichen Nachteile neben dem Ausfall der Nettokaltmiete noch um die Kosten der Bewirtschaftung sowie um den entstehenden Instandhaltungsaufwand, die der Eigentümer zum Erhalt der Immobilie weiterhin zu tragen hat. Ein wirtschaftlich vernünftig handelnder Eigentümer und Vermieter wird daher danach trachten, während der Dauer des Leerstands die fixen Grundstückskosten auf ein Mindestmaß zu reduzieren.

Ein wichtiger und realistischer Ansatzpunkt für die Kostenminimierung ist die von den Städten und Gemeinden drastisch angehobene Grundsteuer, die während der Dauer des Leerstands nicht auf den Mieter „abgewälzt“ werden kann.

Die Bestimmungen des § 33 Grundsteuergesetz bieten dem so betroffenen Eigentümer die Möglichkeit, aufgrund der ihm entstehenden Mietausfälle eine Reduzierung der Grundsteuer zu verlangen. Hierzu sieht das Grundsteuergesetz vor, dass ein Steuererlass von 4/20-tel der Grundsteuer bei vollständigem Leerstand und bei teilweisem Leerstand entsprechend dem Anteil des Mietausfalls an der Gesamtmiete auf Antrag zu gewähren ist. Maßgebend für die Bemessung der Mietausfälle ist in aller Regel die zuletzt erzielte Miete. In Zweifelsfällen dient das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder das Gutachten eines gemäß EuroNorm 45013 zertifizierten Sachverständigen zum Nachweis der Mindermiete.

Von Leerständen betroffene Vermieter können jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres die Herabsetzung und Erstattung zuviel gezahlter Grundsteuern verlangen. Dabei kommt es nicht auf die persönlichen oder auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters an. Wichtige Voraussetzung für die Gewährung des Steuererlasses nach § 34 Grundsteuergesetz ist, dass ein entsprechender Antrag bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen ist. Bei der Verkehrswertermittlung bleiben die Grundsteuern von der Kalkulation der Leerstandkosten ausgenommen, weil sie über den Zeitraum und nach der Höhe des Ertragsausfalles bemessen dem Eigentümer erstattet werden.


Klaus P. Lemmer, öbuv Sachverständiger,
Edelrather Weg 156, 51375 Leverkusen,
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